Как купить, продать или обменять квартиру без риэлтора

Деньги, на которые нацелились риэлторы, и для новоселов нелишние.

Фото: Иван МАКЕЕВ

«ДА ЭТО ЖЕ ГРАБЕЖ!»

Риэлторы цену себе знают. Хотя никакой ответственности за то, что ваша сделка пройдет легко и купленную квартиру у вас потом не отсудят, они не несут.

Агентства по сопровождению сделок с элитным жильем дерут аж 4% от суммы сделки. Обычные же столичные агенты по недвижимости берут за сопровождение сделки фиксированную сумму: 180 - 200 тыс. руб. Сюда входит поиск квартиры, ваши совместные выезды на просмотр понравившихся вариантов, проверка документов и помощь в составлении договора. Можно рассмотреть и более бюджетный вариант - за 100 тыс. Сюда входит только проверка документов.

- Да это же грабеж! - сказала я, когда мне назвали эти суммы в одном агентстве недвижимости.

- Ну могу немного скинуть. Но меньше чем за 70 работать не буду, - парировала на том конце провода дама, видавшая, судя по голосу, много квартир...

Видимо, именно из-за такого подхода количество обращений в агентства недвижимости уменьшается - на это мне не раз жаловались риэлторы. А ведь в целом на рынке активность растет. Например, в июле 2017 года управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 239 сделок, а годом ранее их было 9515.

Деньги, на которые нацелились риэлторы, и для новоселов нелишние. Вот вопрос: а можно ли все сделать самим в эпоху интернета?

ОСТОРОЖНО, ЗАМАНУХИ!

Риэлторы любят говорить, что у них есть какие-то свои эксклюзивные базы данных, - не верьте. Они пользуются теми же сайтами, которыми можете воспользоваться и вы.

Основные - бесплатные ресурсы Авито и ЦИАН. Можно приобрести и профессиональную риэлторскую программу Виннер. Стоит она 2 тыс. руб. в месяц, если устанавливаешь ее на мобильный телефон, и 5 тыс., если на компьютер.

- Нередко в интернете под видом реальных объявлений публикуются заманухи, - предупреждает гендиректор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.-Вы звоните, а риэлтору только этого и надо. Сочувственно расскажет, что заинтересовавшая вас квартира «только что ушла». Но есть «тоже хороший вариант». И пошла обработка.

В поисках жилья инициатива поощряется. Например, если хотите купить квартиру в каком-то конкретном доме, можно расклеить объявления на его подъездах. От многих слышала, что срабатывало. Люди сомневались: продавать - не продавать… А тут вы - подтолкнули к решению.

СКОЛЬКО ЛЕТ КВАРТИРЕ?

И вот какая-то квартира вас заинтересовала. Первый вопрос, который надо задать собственнику: сколько лет назад она была куплена либо получена по наследству. Чем дольше срок - тем лучше. Потому что если люди продают недвижимость, которой владели меньше 5 лет, они должны заплатить налог 13%. А не хочется. Поэтому практически всегда это бремя стараются переложить на покупателя. Или требуют указать в договоре купли-продажи заниженную сумму сделки. Не соглашайтесь - слишком рискованно.

Внимание: в случае расторжения сделки (ну мало ли), покупателю вернут только ту сумму, которая зафиксирована в договоре.

ПРОВЕРЯЕМ ЧИСТОТУ

Теперь надо выяснить, все ли в порядке с бумагами (проверить юридическую чистоту квартиры) - чтобы потом никто не смог оспорить ваше право собственности.

Начинаем с правоустанавливающих документов. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство - все, что дает продавцу право собственности на квартиру.

- На этих документах должна стоять отметка управления Росреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Сегодня по интернету можно проверить данные на сайте Росреестра. Чтобы удостовериться, что в отношении квартиры не ведутся споры в суде, такую проверку можно провести на сайте суда по месту нахождения недвижимости, - рекомендует юрист Владислав Варшавский.

В Росреестре надо запросить выписку из ЕГРН и выписку об истории недвижимости. По этим документам можно увидеть, что происходило с недвижимостью с 1997 года - кто был собственником, по каким основаниям переходило право собственности. Также будут видны сведения об обременениях и арестах.

- Потом нужно запросить у продавца справки из психоневрологического и наркодиспансера, выписку из финансового лицевого счета (чтобы видеть, есть ли задолженность по ЖКХ). Также собственник должен предоставить выписку из домовой книги, которая покажет, кто сейчас зарегистрирован в квартире, - перечисляет юрист Михаил Колечкин, управляющий партнер юридического бюро "Прагнум".

Часто продавцы требуют внести аванс за квартиру (как гарантию того, что намерения покупателя серьезны). При внесении аванса нужно детально обговаривать условия передачи квартиры, сроки подписания акта приема-передачи, снятия с регистрационного учета прописанных там людей.

ПОДПИСЫВАЕМ ДОГОВОР

Финальный момент - подписание договора купли-продажи.

- Расчеты по сделке можно проводить через банковский аккредитив. Деньги хранятся на специальном счете банка. Покупатель снять их не может. А продавец их получит только после госрегистрации перехода права собственности, предоставив в банк зарегистрированный договор купли-продажи, - говорит Колечкин.

Многие предпочитают банковскую ячейку. Условия - те же, только деньги хранятся не на счете, а в наличных.

РИс.: Катерина МАРТИНОВИЧ

ДЕТИ И ДРУГИЕ РИСКИ

Беда может прийти, откуда не ждали. Бывает, что квартира была приватизирована с нарушениями, тогда сделку могут впоследствии оспорить в суде.

Нужно, чтобы все люди, которые проживали в квартире на момент приватизации, были включены в число собственников. А все собственники - участвовали в сделке. Лично либо по доверенности. Бывали случаи, когда человек надолго уезжал, потом возвращался и требовал свою законную долю в уже проданной квартире. Не надейтесь на срок давности: три года исчисляются не с момента сделки, а с того, как человек узнал, что его права были нарушены. Например, человек сидел в колонии 5 лет, вышел и узнал, что сестра продала их общую квартиру, а деньги взяла себе. Ему не составит труда признать в суде сделку недействительной и выселить покупателя. Последнему еще придется бегать за сестрой, чтобы вернуть свои деньги.

Проблемой могут стать и несовершеннолетние дети, которые после 1993 года обязательно должны быть включены в число собственников жилья.

- Был случай, когда подросший ребенок пытался отстоять свои нарушенные права. Родители развелись, он уехал с мамой в другую квартиру, из прежней его выписали. А когда ему исполнилось 18 лет, он подал иск, что не согласен со своей выпиской, хотя эта квартира уже была продана, - вспоминает адвокат Андрей Безрядов. - Чтобы сделку не расторгли, покупателям пришлось парню выплатить хорошего отступного.

ВАЖНО

Какие документы должны остаться у покупателя:

- договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре;

- выписка из ЕГРН;

- расписка от продавца в получении денег;

- акт приема-передачи квартиры.

На что нужно обратить особое внимание при сделке?

✔ Изучите условия возврата аванса и штрафные санкции за отказ покупателя от приобретения недвижимости в последующем. Очень часто покупателям предлагают подписать предварительный договор купли-продажи. Это делать опасно, так как по такому договору покупателя могут обязать в судебном порядке купить объект.

✔ Нередко покупателям предлагают оплатить некую комиссию за сбор документов для сделки. Так вот знайте, что подготовка документов для сделки лежит на продавце - такова сложившаяся практика.

✔ Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, а также люди, отказавшиеся от приватизации, то надо настаивать на их выписке до сделки. После покупатель их не выселит: не имеет права.

✔ Должны настораживать объекты недвижимости по слишком привлекательной стоимости. Как правило, такие объекты имеют скрытые риски.

✔ Обратите внимание на перепланировки. Если они есть, то надо иметь в виду, что потом покупателя могут обязать устранить эти нарушения. Делать ему это придется за свой счет.

✔ Узнайте о семейном положении продавца. Если квартира покупалась в браке, то от супруга надо получить нотариальное согласие на сделку.